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    农村土地在这里可以找到答案。

    梨树庄     2017-11-23 11:39:51     浏览:0    回复:0    点赞:0
    发帖人:梨树庄
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    十年后土地到期了,下一轮30年不变,如果这期间土地拥有者去世了,土地如何处理?我的答案得到了很多人的关注,并有网友留言提出了不少生活中遇到的农村土地问题。小编觉得很有必要,把大家普遍关心的问题,好好分析下并提供参考观点。




    农村土地很复杂,要完全说清楚可能得写本书。小编之前也写过相关文章,并在悟空问答上回答过有关农村土地的几个问题。本文主要围绕几个重要的点,展开来说说,不扯废话,与大家交流分享这些年小编本人对农村土地的一些思考。






    一、土地承包期限到期后的延期问题


    10+9大已提出,本轮农村土地承包期限到期后,再延期30年。这无疑是个好消息,《农村土地承包法》修订案也将尽快出台,从法律上把一些模糊的,容易产生纷争的地方予以明确。




    这一轮土地承包(1998-2028)过程中,存在以下现象:




    1、1998年以后出生的农村人口,没赶上土地承包,名下无地,除非村里预留有机动用地,从机动用地中分给他们,但村里的机动用地一般较少,且多被村民占了(如我家分了两亩地,土地周边有一部分机动地,我家把这部分机动地也种了,虽然承包合同中不包含这部分机动地,但实际上归我家使用了。村集体为了和气生财,睁只眼闭只眼,不会强行收回)。




    2、1998-2028年期间,承包家庭中有人去世,但名下的土地仍归该家庭(或其继承人)使用。




    这样一来,就会存在“活人没地、死人占地”的情况。




    3、村里的女性嫁到外村,她在娘家的地会保留,除非丈夫所在村有机动用地,愿意分一块给她。




    4、农户转为非农户,仍然占有农村土地。国家近年提倡非农户自愿、有偿地让出原来承包地,以保证村集体农户的耕种土地权利。但具体到操作细节,会很复杂,非农户一般也不愿意让出土地。




    2028年到期后,我的理解是:村里会做土地分包的重新调整,这时候就会把新生人口、去世人口、迁出迁入人口做一个增减,按照实际人口进行分配。不然,98年后出生的农户仍然分不到地,既不公平,也会带来不稳定。






    二、宅基地使用权问题




    农村宅基地使用权主要涉及两个问题。




    1、户主能否把宅基地上的住房出卖给城镇居民。




    有关法律法规明确规定:禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅、小产权房,不得为其办理土地使用权证。因此,如果你是城镇居民,个人购买了农民住房,你拥有的只是住房财产所有权,但没有土地使用权证,土地使用权证仍属于原农民。面临拆迁时,你得到的只有地上物(住房)补偿。




    2、部分非农户仍占有宅基地。




    农户转为非农户后,他原有的宅基地使用权可以保留。但如果房屋拆除后,没有获得批准重建,该宅基地使用权将由村集体收回。所以,如果你属于这种情况,想把原来房子拆掉重建,就会面临审批问题,并且既有可能会被集体把宅基地使用权收回。




    还有一种情况,非农户通过合法继承占有宅基地上的房屋,可以获颁集体土地使用权证,但会注明:该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。如独生儿子为城市户口,父亲去世后,他可以通过继承父亲房屋而获得宅基地使用权。




    综合这两种情况,可以看出:城市居民通过买卖获得农民住宅,只是获得住房财产权,没有宅基地使用权。且国家明令禁止这种行为。




    即便是第二种情况,你能顺利办下集体使用权证也很不容易。




    三、集体经营性建设用地




    集体经营性建设用地,一般就是乡镇企业用地,包括仓库、设备设施、办公场所占用的土地。《土地管理法修正案》草案的新增第六十三条规定,“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法,由国务院另行制定。”




    也就是说,土地管理法修正案鼓励集体经营性建设用地入市,且与国有建设用地同价同权、同等入市。这样,能盘活大量的集体建设用地。




    在城市用地越来紧张的情况下,如何不占用农用地,又能满足用地需求?集体经营性建设用地入市提供了很好的解决方案。




    工商企业其实可以换种思路,不要总打农村耕地的主意,通过农用地转为建设用地来进行开发,可以去利用农村为数不少的经营性建设用地。






    四、未利用地开发




    未利用土地指农用地、集体建设用地之外,还未利用,需要经过治理才能使用的土地。




    主要包括:沙地、盐碱地、荒草地等。未利用地按照权属,也分为国有未利用地,集体未利用地。集体未利用地主要是“四荒地”,荒山、荒沟、荒丘、荒滩。要取得使用权,需要与集体签订协议。




    土地管理法中规定:开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用。




    也就是说,国有未利用地,如果开发用于农业生产,经县政府批准,可以长期使用。这也是保护开发土地者的合法权益,提高开垦未利用地的积极性。




    工商企业也可以对未利用地进行开垦开发,既帮助国家增加了可用土地,也能低成本获得农业生产经营用地。




    总之,农村土地是宝藏,是价值洼地,关键看你怎么用好。



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